文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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