OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日腰围88是多少 腰围88是多少码，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完腰围88是多少 腰围88是多少码成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dā腰围88是多少 腰围88是多少码n)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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