饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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