导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(j容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人ū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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