近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金(jpupil是什么意思 pupil是可数名词吗īn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāngpupil是什么意思 pupil是可数名词吗)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合pupil是什么意思 pupil是可数名词吗长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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