近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营画的作者是谁 画的作者是高鼎吗类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào画的作者是谁 画的作者是高鼎吗)期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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