万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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