5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月2未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗8日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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