文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(l维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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