5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)两斤大概有多重参照物，2斤有多重？回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.两斤大概有多重参照物，2斤有多重？27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两斤大概有多重参照物，2斤有多重？