万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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