近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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