导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(h富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位uì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位