万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(ji雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗é)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”<雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗/p>

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)I雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗DG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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