导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒ全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词u)约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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