饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码东隅已逝桑榆非晚是什么意思标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在原东隅已逝桑榆非晚是什么意思先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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