饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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