导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室(s春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句hì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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