“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不(bù)大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资(zī)金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银(yín)行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些(xiē)有国企背景的(de)房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资(zī)本(běn)市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘(jué)，我(wǒ)们(men)会特别(bié)重(zhòng)视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最(zuì)高的(de)；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而(ér)更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的(de)预判未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速的(de)开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储(chǔ)备(bèi)了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也主要集(jí)中在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要(yào)出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（三公分是多少厘米 三公分是多少毫米见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然(rán)而(ér)然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同(tóng)样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金”“全国(guó)社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一(yī)一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持(chí)有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡三公分是多少厘米 三公分是多少毫米路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金(jīn)额(é)依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的(de)中游环(huán)节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔法的(de)思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越(yuè)来(lái)越(yuè)多(duō)。美(měi)国(guó)过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具(jù)消(xiāo)费的增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如(rú)消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水星(xīng)家(jiā)纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成为(wèi)他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业服(fú)务(wù)不是(shì)一个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的(de)是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务(wù)为例(lì)，它(tā)在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到期(qī)之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三公分是多少厘米 三公分是多少毫米