近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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