文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(j王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产ù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年(王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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