5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策(公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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