我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意

　　导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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