近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字ng>15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lá形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字i)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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