文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也子集是什么意思，非空真子集是什么意思(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhè子集是什么意思，非空真子集是什么意思ng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

子集是什么意思，非空真子集是什么意思　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 子集是什么意思，非空真子集是什么意思