饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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