文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zh翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗àn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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