近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置180kg等于多少斤 180kg等于多少磅多180kg等于多少斤 180kg等于多少磅元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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