文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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