导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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