近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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