文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎ寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月n)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(j寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月iāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月