导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

赓续前行是什么意思，赓续前进的意思　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng赓续前行是什么意思，赓续前进的意思)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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