OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区(qū遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用)国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìn遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用g)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期(qī)低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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