池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊

　　“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注(zhù)一(yī)下今年房(fáng)地(dì)产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个(gè)行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等(děng)各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资(zī)成(chéng)本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得(dé)注意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始在一(yī)线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储(chǔ)备(bèi)了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要(yào)集中在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一(yī)方面(miàn)，它(tā)的(de)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩(kuò)张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家(jiā)房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得(dé)过(guò)于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规(guī)避公(gōng)司净(jìng)负(fù)债率提高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置(zhì)地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企(qǐ)确(què)实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的(de)存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大(dà)流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配置混(hùn)合型(xíng)证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的(de)几只产品合计持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只(zhǐ)占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告(gào)表示，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我们(men)相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间(jiān)的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了(le)这(zhè)一(yī)点(diǎn)，在新房(fáng)销售(shòu)见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家(jiā)居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别(bié)是前者在(zài)月(yuè)线连收(shōu)七(qī)根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据(jù)了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基金经(jīng)理曹(cáo池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊)名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时的(de)家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持股，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居(jū)十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物(wù)业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内做到(dào)到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较好的(de)服(fú)务是(shì)有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

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