“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在(zài)销(xiāo)售，还(hái)是融资等各(gè)个方面都(dōu)非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对(duì)较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营(yíng)房企(qǐ)股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前(qián)的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例(lì)，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间(yī)线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利(lì)用(yòng)率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但(dàn)出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那(nà)么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确(què)实会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就(jiù)长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身(shēn)的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年一季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房(fáng)、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材(cái)料(liào)端息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们(men)相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好(hǎo)。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安(ān)娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发(fā)现该股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的(de)天下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还(hái)有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的(de)是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物(wù)业股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人(rén)员成本的(de)年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有那(nà)么(me)满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步强调。

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