饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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