导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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