5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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