5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèia的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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