5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月(俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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