5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.2马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么9％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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