导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真禧与喜的区别是什么，喜字logo设计的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成禧与喜的区别是什么，喜字logo设计。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　<禧与喜的区别是什么，喜字logo设计strong>2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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