近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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