文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎ天津面积多少平方公里ng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购天津面积多少平方公里房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天津面积多少平方公里