OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也(yě)得到一(yī)定释放睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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