5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(ji第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发ǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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