导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。<唐山大地震和汶川大地震哪个严重/p>

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。<唐山大地震和汶川大地震哪个严重/strong>租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。