万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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