近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是两丈等于多少米影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别两丈等于多少米。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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